Flujo constante de universitarios, ladrillo barato y pujanza de los precios del alquiler: es la fórmula mágica que ha permitido a las residencias de estudiantes atraer en 2017 hasta once veces más capital inversor que un año antes.
Los colegios mayores son uno de los llamados “activos alternativos” más jugosos ante la escasez de los inmuebles más habituales. “Poca competencia, un volumen de negocio de 455 millones de euros, incremento del volumen de inversión más de un 1.000% y rentabilidades de hasta 6,5%”, explicaba recientemente la consultora Gesvalt.
Junto a las residencias de ancianos y las gasolineras, son oro a ojos de fondos internacionales. Según la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle (JLL), los fondos para residencias universitarias se dispararon en 2017 hasta los 561 millones de euros desde los 50 millones del año anterior.
El resultado, modernos y lujosos inmuebles que cobijan a estudiantes con capacidad de dejarse alrededor de 1.900 euros mensuales solo en techo y comida. Es el precio con IVA de una habitación individual en el flamante Colegio Mayor El Faro, una de tantas residencias que engordaron la inversión en Madrid el año pasado. En el corazón de la Complutense y Ciudad Universitaria, este edificio levantado por el arquitecto y marido de Cifuentes, Javier Aguilar, mejora el precio ofreciendo habitaciones compartidas por 1.427 euros mensuales.
“En el precio están incluidos la pensión completa todos los días de la semana (menos las vacaciones de Navidad y Semana Santa), internet de alta velocidad por cable y WiFi en todo el edificio y la limpieza y cambio de sábanas y toallas semanal”, explica la web del complejo para universitarios.
Considerables mensualidades para la economía de un estudiante se convierten en la norma en este tipo de residencias. Pero son ,sobre todo, fruto del ‘buen ojo’ de los fondos que invirtieron en estos activos alternativos y que ahora pliegan velas con los beneficios del ladrillo ruinoso de los peores años de la post burbuja.
O, en lenguaje inversor, “monetización”: “Oaktree concluye la monetización de su plataforma de residencias estudiantiles en Reino Unido, España e Irlanda. Nos sentimos orgullosos de la cartera, los negocios operativos y la marca que hemos construido en España y estamos seguros de que el negocio seguirá prosperando bajo el mando experto del equipo de GSA”, explicaba Nael Khatoun, director general de Oaktree, tras la venta de las más de 2.000 plazas para estudiantes en seis residencias en Madrid y Barcelona.
Estas firmas de capital riesgo a los que se llama fondos ‘buitre’ llevan ya años de retirada de muchas de aquellas inversiones. Como informaba El Confidencial hace dos años, Oaktree cerraba la venta de Panrico a Bimbo por 190 millones de euros, 89 millones más de los que invirtió para reflotar la empresa y su deuda.
El fuerte incremento inversor proviene principalmente de dos grandes operaciones, bautizadas Rio y Erasmus según informaba JLL, asesora de los vendedores en la primera de ellas..
RIO corresponde a la venta de la cartera de residencias que poseía el fondo Oaktree en España. Es es uno de los grandes fondos de capital riesgo estadounidenses que ha hecho caja con todo tipo de activos en quiebra en la post crisis española. Desde el ladrillo tóxico de Deutsche Bank ,Sabadell o el propio banco malo (Sareb) hasta las viviendas públicas del IVIMA pasando por empresas en problemas como Panrico, Campofrío o Abengoa.
Este todoterreno de activos en apuros compró en 2012 Threesixty Developments, una de las grandes operadoras de residencias de estudiantes en Europa. Un lustro después ha decidido rentabilizar su inversión vendiendo la cartera a Global Student Accommodation. Esta firma británica adquirió en junio las residencias de Nexo, la marca que gestionaba 914 plazas operativas en tres residencias en Madrid y Barcelona y otras 1.320 en construcción hasta el momento propiedad de Oaktree.
Nexo es la tercera sociedad europea de GSA tras The Student Housing Company y Uninest Student Residences. Con la compra, el holding se posiciona como el tercer negocio en residencias con más peso del continente. Nexo es a su vez la firma que gestiona el Colegio Mayor Faro y otros dos enclaves en la capital, dos más en Barcelona y una sexta en Alcalá de Henares, lo que convierte a la sociedad en la tercera con mayor volumen en el sector de toda Europa.
Además, GSA anunció que tiene previsto invertir 500 millones de euros en alojamientos estudiantiles en España durante los próximos cinco años. “Esta inversión permitirá satisfacer una gran demanda de residencias universitarias, y de nuevas opciones de alojamiento de alta calidad para estudiantes en Madrid, Barcelona y otros mercados del país”, explicaba el holding.
La segunda gran operación responde a la venta del gigante de residencias de estudiantes en España conformado por las firmas Siresa Campus y Encampus, el Grupo Resa. El 100% de su capital quedó en septiembre en manos internacionales: de la aseguradora Axa, del fondo CBRE Global Investment Paartners y de Greystar Real Estate, que actúa como gestor de los activos.
El negocio incluyó la venta de 37 residencias (cuatro en desarrollo) que suman más de 9.300 plazas, con inmuebles destacados en la capital, Barcelona y Salamanca. Según explicó la compañía, su objetivo era seguir explotando el nicho duplicando el tamaño actual del negocio, con la mira puesta en las 18.000 campas para universitarios.
Pero ¿quiénes eran los dueños hasta el momento? La cadena Resa estaba en manos de Azora y Corporación Financiera Alba -que, según informaba Expansión, entró en el accionariado en 2012 a través de Artá Capital-, además de Mutua Madrileña y March Campus (el vehículo inversor de clientes de Banca March).
El considerado ‘fondo buitre’ Azora fue el socio de Goldman Sachs al que la Comunidad de Madrid vendió 2.935 viviendas públicas, operación “trufada” de irregularidades” según la Fiscalía y que ahora investiga un juzgado madrileño.
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