Tras años de expansión acelerada, el mercado español de naves logísticas ha entrado en una fase de estabilización. Un reciente informe elaborado por la consultora EY alerta de que, entre 2024 y 2027, se dejarán de construir alrededor de 5,5 millones de metros cuadrados de espacio logístico debido al alto precio del suelo y a la moderación en el incremento del precio de los alquileres. Esta realidad obliga a los promotores e inversores a replantearse su estrategia, mirando hacia localizaciones alternativas que hasta ahora habían quedado fuera del foco de inversión.
Estabilización tras el crecimiento récord
El informe ‘The Logistics Property Telescope’ apunta que el sector logístico español atraviesa una etapa de estabilización después de un periodo de auge sin precedentes. Aunque inicialmente se proyectaban construir hasta 11 millones de metros cuadrados de nuevas naves entre 2024 y 2027, solo se realizará la mitad debido al incremento del riesgo promotor, derivado del coste del terreno y de las bajas expectativas en los precios de alquiler.
«Se proyectaba construir 11 millones de metros cuadrados, pero finalmente solo se materializará el 50% debido al elevado riesgo promotor», explica EY
Descentralización del sector logístico
Otra tendencia clara que refleja el estudio es la creciente descentralización de la actividad logística en España. Mientras Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña pierden atractivo por sus elevados precios del suelo, regiones como Castilla y León, Levante, Murcia, Andalucía y las comunidades del Norte están atrayendo cada vez más la atención de los inversores.
Auge inversor pese a la moderación
La actividad inversora en el sector logístico continúa siendo elevada pese a las señales de moderación del mercado. En 2024, la inversión alcanzó los 1.700 millones de euros, cifra que se mantiene sólida en el primer trimestre de 2025, con 350 millones transaccionados. El informe señala que esta inversión busca nuevas oportunidades en regiones periféricas, menos saturadas y con suelos más asequibles.
«El 57% de los 35,7 millones de metros cuadrados del inventario nacional presenta síntomas de obsolescencia, siendo urgente renovar el 21%», asegura el estudio
Nuevos retos para la logística de última milla
En contraste, la demanda de espacios por parte de operadores de última milla disminuyó un 10% en 2024, aunque fue compensada por el crecimiento de empresas especializadas en logística externalizada (3PL). EY indica que se prevé una estabilización de la demanda en 2025, después de aumentos notables del 25% en Madrid, Guadalajara y Toledo y del 16% en Cataluña durante 2024.
Obsolescencia, un problema nacional
El estudio advierte de un preocupante aumento de las naves logísticas vacías y obsoletas. En Madrid, la disponibilidad alcanzó un 10,5%, con inmuebles antiguos que no cumplen los estándares actuales. A nivel nacional, el 57% de las naves existentes muestra señales de obsolescencia, y el 21% requiere renovaciones urgentes.
