El mercado de la vivienda comienza a echar el freno

El mercado residencial comienza a mostrar, uno a uno, signos de ralentización. En marzo hubo un 2,9% de compraventas menos que hace un año, según los notarios, pero es que además los precios medios de las casas de segunda mano –que han sido el motor de este negocio desde la crisis- han comenzado a caer en abril, aunque levemente, un 0,5%, según datos del portal inmobiliario Fotocasa. La principal causa que estaría limitando el crecimiento del mercado residencial español es –según el X Observatorio de la Valoración elaborado por las principales tasadoras de España- el desajuste que existe en los salarios y el precio de la vivienda.

La estadística más reciente que da indicios de que el mercado se estaría frenando son los datos hipotecarios e inmobiliarios que facilita el Notariado, que reflejan que en marzo la compraventa de vivienda se situó en 50.659 transacciones, lo que supone una bajada interanual del 2,9%. Una caída que, sin embargo, no se ha producido en relación a los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda, que aumentaron un 6,9% interanual, hasta los 25.166 nuevos préstamos. Además, la cuantía media de dichos préstamos experimentó un incremento del 1,0% en términos interanuales, hasta los 136.725 €.

En relación a los precios, Fotocasa detecta que el precio de la vivienda de segunda mano ha caído un -0,5% en abril, el primer descenso mensual que se produce en los últimos 27 meses. Recordando dicho portal inmobiliario que fue en diciembre de 2016 cuando se registró el último descenso mensual en el precio de la vivienda de segunda mano, con un leve descenso del -0,3%.

El precio baja en 13 CCAA

Este portal subraya que el precio medio de la vivienda de segunda mano baja en 13 Comunidades Autónomas. El descenso mensual más acusado se produce en Galicia y Navarra, en ambos casos bajan un -2,4%, seguido de Castilla y León (-1,7%) y Murcia, Cataluña y Castilla-La Mancha, que bajan un -1,6%. En el otro extremo, cuatro comunidades incrementan el precio. El incremento más acusado lo protagoniza la Comunidad de Madrid, con una subida del 0,8%, seguido de País Vasco (0,3%), La Rioja (0,2%) y Cantabria (0,1%). En el caso de Baleares, el precio medio de la vivienda de segunda mano se mantiene estable respecto al mes pasado.

Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, explica que “aunque el precio de oferta de vivienda de segunda mano sigue subiendo con fuerza a nivel interanual, los datos mensuales muestran la tendencia hacia la moderación que avanzábamos para 2019 propia de la situación económica y de más de dos años de subidas ininterrumpidas de precios”.

¿Qué limita el crecimiento?

¿Y qué es lo que está limitando el crecimiento del mercado residencial? Según el último estudio que ha presentado la Asociación Española de Análisis de Valor (entidad que agrupa a las principales tasadoras de España), el 90% de los expertos que ha consultado lo achacan a que la mejora del empleo es muy contenida y que, a nivel local, el crecimiento de los precios sigue siendo superior al de los salarios, lo que continúa afectando de manera negativa a la accesibilidad. Mientras que el 70% de los expertos también achacan las dificultades del sector “al insuficiente flujo de créditos para la nueva construcción y una estructura productiva del sector muy mermada tras la fuerte crisis”.

Tipos de interés

Otro de los asuntos del informe del X Observatorio de la Valoración, que apoya el 57% de los expertos, es la posible repercusión en el mercado de un aumento de los tipos de interés, que podría esperarse para 2020, y que tendría efectos negativos tales como: el encarecimiento de la financiación, que podría disuadir la demanda de hipotecas y, consecuentemente, la compraventa de viviendas; la revisión al alza de las cuotas hipotecarias a tipo variable, que afectaría al consumo en general y a la demanda residencial en particular; o la pérdida de atractivo del mercado inmobiliario, lo que reduciría los flujos de capitales hacia este sector.

En palabras de Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV, “las conclusiones de este X Observatorio vienen a respaldar la idea de que el mercado inmobiliario, pese a haber experimentado a lo largo de los últimos 4 años signos evidentes de recuperación, sigue lastrado por un comportamiento ineficiente de la oferta de obra nueva (la producción mensual, de unas 6.500 unidades, representa solo una décima parte de los volúmenes de 2007 y continúa siendo escasa en las localizaciones de mayor demanda) y por una importante incapacidad de la demanda de acceder a la propiedad”

E insiste en que “las principales causas son el estancamiento de los salarios y la debilidad en la creación de empleo, lo que repercute también en la demanda de alquiler, que hemos visto ralentizarse en el último año en las grandes ciudades, tras alcanzar los precios el límite de la capacidad de pago de los inquilinos”.

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