El ‘boom’ de los alquileres alimentará la subida del precio de la vivienda durante 2020

Los precios de la vivienda crecerán en torno al 5% para finales de este año, y en cifras superiores para el año 2020, según el ‘Observatorio de la Valoración’ que elabora la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que muestra cómo se han retroalimentado los precios de alquileres y viviendas desde la crisis.

Este informe prevé un crecimiento de los precios de la vivienda del 5% para finales de este año, y cifras superiores para el año 2020. La mayoría de los panelistas considera que durante el año 2020 los precios crecerán menos que en este ejercicio. Pese a ello “pueden existir segmentos que, por condiciones geográficas o económicas específicas, puedan experimentar localmente evoluciones superiores”.

“La estimación de nuestro modelo predice una continuación en la senda expansiva de los precios en los próximos trimestres, que alcanzará el 5% a final de año y se estabilizará alrededor del 6% en términos nominales a mitad del año 2020”, señalan los autores del informe. En esta expansión, los precios de las viviendas nuevas seguirían similar ritmo que la media, pero alcanzarían un 8% a mediados de 2020.

No obstante, esta estimación no tiene en cuenta los cambios que pueden estar afectando a la economía española, y cuyos efectos se verán en los próximos trimestres, cambios que pueden modificar esta evolución sustancialmente. “Hay que recordar que el mercado residencial reacciona con posterioridad a los shocks económicos que se producen en otros sectores, ya que el efecto se transmite vía demanda”.

Por su parte, “los precios de alquiler de las viviendas parece que también influyen en la robustez en la revalorización de los precios”. La razón es que “los precios de alquiler ‘empujan’ los de propiedad con un desfase temporal como resultado del mecanismo de transmisión conocido como ‘alquiler implícito’: el precio de alquiler reacciona de inmediato a los cambios en la demanda que le tensionan, y éstos, al representar el rendimiento de la inversión en vivienda, aumentan el incentivo de inversión, atrayendo compradores, en un proceso que acaba reflejándose en un aumento de los precios de propiedad”.

La situación actual “muestra que la fuerte revalorización de los alquileres sucedida entre 2015 y 2018 parece haberse agotado, dejando rentas más elevadas en las ciudades donde este proceso ocurrió, que se están trasladando a los precios. Este sería un argumento adicional que justificaría el aumento sostenido de los precios”.

La historia reciente del mercado de viviendas español muestra “dos períodos de tensión en este mercado”. El primero (2011-2013) “refleja la masiva entrada en alquiler durante los años más crudos de la crisis, en que la falta de acceso al crédito derivaba a los hogares hacia este mercado, y en el que se reorientaban, de la propiedad al alquiler, aquellos hogares que perdían sus viviendas por hipotecas impagadas”. El segundo ciclo, que se observa desde 2018, se corresponde con el período de recuperación en algunas áreas de la economía española, “donde la atracción de la población por la generación de empleo y la dificultad para la compra derivaron a los hogares masivamente hacia el alquiler”.

Las dificultades de acceso en propiedad provenían de distintas razones: la falta de expectativas de los hogares en el mantenimiento del trabajo; la falta de capacidad de pago, derivada de salarios menores a los que darían al hogar accesibilidad a la vivienda; la falta de flujo crediticio y la falta de oferta de vivienda. “La coincidencia de estos cuatro factores habría producido un ‘boom’ de precios que fue interpretado como burbuja por el fuerte ritmo de expansión de los alquileres (hasta casi un 20% en Barcelona o Palma de Mallorca)”.

Según Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, “las conclusiones del ‘XI Observatorio de la Valoración’ permiten atisbar la llegada de un periodo de estabilización de los precios, en sintonía con las expectativas de ralentización de la economía, aunque no podemos olvidar que seguimos moviéndonos en un mercado a dos velocidades: las localidades con mayor demanda siguen enfrentándose a importantes tensiones debidas la falta de oferta, las cuales tenderán a contagiarse a áreas periféricas, dado que los precios (tanto de alquiler como de venta) han alcanzado en muchos puntos el límite que la demanda puede asumir”.

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