¿Abrir una tienda en la calle o en un centro comercial?

La buena dinámica del comercio anima la apertura de nuevas tiendas aunque hay factores para elegir una vía pública o una gran superficie. 2016 ha sido un año muy positivo para el sector de retail en España, gracias entre otros factores, a un crecimiento del turismo y al incremento del consumo, lo que ha permitido la apertura de numerosas tiendas en las principales vías del país y también en centros y parques comerciales de toda la geografía española, según el último informe de la consultora Cushman & Wakefield (C&W) que estima que esta buena dinámica del comercio se mantendrá durante este 2017.
 
Por esta razón, Cristina Pérez de Zabalza, Partner, Head of Retail Leasing de la consultora C&W, considera que ahora es un buen momento para que dé el paso quien se esté planteando abrir un comercio, antes de que el aumento de consumo que se está produciendo tire de los precios al alza, un incremento de las rentas que según la consultora CBRE ya se está produciendo, destacando que “por primera vez desde la crisis, los alquileres de locales comerciales a pie de calle y en centros comerciales prime (aquellos situados en las mejores zonas) han subido entre un 5% y un 10%. Además, desde C&W destacan la buena evolución de las ventas, ya que aunque en 2016 registraron un incremento moderado del 0,8% esta experta considera “positivo que se hayan mantenido estables puesto que veníamos de un 2015 con subidas”.
 
La cuestión de si es mejor alquilar un local de calle o en un centro comercial no es fácil de contestar ya que no ambos formatos tienen ventajas e inconvenientes que es necesario conocer antes de tomar una decisión, siempre con la premisa de que el emplazamiento de un negocio es el factor más importante para que éste tenga posibilidades de éxito, por lo que hay que estudiar bien la ubicación del inmueble, que tenga fácil acceso y que esté en una zona transitada, pero también tener claro nuestro tipo de cliente potencial y conocer, lógicamente, si existen otros comercios que nos puedan hacer competencia.
 
A la hora de decantarse por un formato o por otro es bueno conocer algunas aspectos del mercado español, números que nos pueden dar alguna pista de por dónde ‘respiran’ los consumidores. Según el último informe de C&W el formato predominante en nuestro país son los centros comerciales, existen en España un total de 412 centros que superan los 11 millones de m², aunque el informe de C&W precisa que la densidad comercial está por debajo de la media de Europa Occidental precisamente por la fuerza del comercio de calle en las ciudades españolas.
 
Y en lo que se refiere a los locales, el mercado en Madrid es necesario tener en cuenta que el mercado puede dividir en dos principales zonas: el centro y el Barrio de Salamanca, donde ambas áreas concentran un total de 912 locales y el porcentaje de disponibilidad de locales desciende al 6% que permite interacción entre oferta y demanda de espacio comercial, según el mencionado informe. En el Barrio de Salamanca, las calles José Ortega y Gasset, Goya y Serrano son las principales vías, con 355 locales comerciales y una tasa de disponibilidad del 6,5%, siendo el sector de la moda quien domina la oferta en conjunto, con un 61% de los locales. Por su parte, a zona centro de Madrid reúne en sus cuatro calles principales la mayor extensión de oferta comercial de calle de la capital, con más de 557 locales comerciales y una tasa de disponibilidad del 5,4%. Fuencarral y Gran Vía ocupan la mayoría de stock con un 80% del total y 477 locales.
 
Por su parte, en Barcelona, la oferta comercial está muy concentrada en el centro de la ciudad. Sus principales calles de comercio son Portal de l’Àngel, Passeig de Gràcia, Diagonal (el tramo entre Passeig de Gràcia y Francesc Macià), Plaça Catalunya, la Parte Alta de la Rambla, Rambla Catalunya y Portaferrissa. Estas vías acumulan 846 locales comerciales, con un 2% de disponibilidad de media. Con una estrella calra, Portal de l’Àngel, la calle que alcanza las rentas más altas de todo el país, que cuando Cushman hizo su estudio no registraba locales disponibles, ya que su ubicación, en el centro de la ciudad, y su carácter peatonal la convierten en una de las vías con mayor demanda a nivel nacional.
 
Ventajas e inconvenientes
 
A la pregunta de si es más rentable ahora mismo una tienda en la calle o en un centro, Cristina Pérez de Zabalza responde que la evolución positiva del comercio afecta tanto a los locales de calle como a los centros comerciales, por lo que cree que en la elección del interesado deben pesar otros aspectos personales como el dinero a invertir y la proximidad a su casa de la tienda, algo que ella considera un “factor importantísimo a la hora de elegir”.
 
La representante de Cushman afirma que lo primero que hay que valorar es que el precio por metro cuadrado de local en alguna de las mejores calles de las principales es habitualmente más caro que un centro comercial ‘prime’ y que la inversión para acondicionar un local en la calle también es más costosa en una vía pública que en complejo comercial. Añadiendo que además, algunos centros todavía mantienen las bonificaciones de renta que se impusieron durante la crisis, con las que se pretende “ayudar a acondicionar el local y con las que el comerciante puede contar con ayudas que pueden ser una rebaja del alquiler de entre un 10% y un 20% el primer y segundo año, o una exención de pagar el alquiler durante los tres primeros meses.
 
Otra ventaja de asentarse en una gran superficie es que el tránsito de personas no está condicionado por la climatología como ocurre con una tienda en la calle y que además el comerciante no tiene que preocuparse por las campañas de marketing de las que se ocupa la gerencia del centro comercial y que se realizan tanto en el propio centro (degustaciones, actividades para los niños, concursos, etc) como con publicidad en los medios de comunicación, con “lo que el comerciante no está solo sino que tiene todo un equipo luchando con el mismo fin”, recalca Pérez de Zabalza, quien también destaca a favor de los centros comerciales su mayor seguridad: “Es más difícil que te roben”, puntualiza .
 
Entre los inconvenientes de abrir en un centro el principal es que el comerciante tiene que cumplir un estricto régimen interno que impone unas reglas de obligado cumplimiento “como abrir de las 10 de la mañana a las 10 de la noche y determinados días del año y “tienes que saber que si no lo cumples te pueden sancionar e incluso rescindir el contrato”. Una exigencia de horarios y de apertura de festivos de la que puede depender el hecho de que tengamos necesidad o no de contratar personal y también la dimensión de la plantilla, por lo que es muy importante valorarla.
 
Esta libertad de abrir o no la tienda durante 12 horas diarias y el hecho de no tener que contratar a nadie si económicamente no le es rentable, es precisamente uno de los puntos fuertes del comercio a pie de calle que puede pesar en el ánimo de un emprendedor, ya que aunque en Madrid hay una liberalización total de horarios comerciales “nadie te obliga a hacerlo, aunque suponga perder ventas”. Además, el comerciante puede tomar cualquier decisión en materia de marketing y publicidad, asumiendo los riesgos que desee, sin depender de terceras personal.
 
Finalmente, otro factor en favor de los locales de calle es que están empezando a funcionar no sólo las ubicaciones más selectas al alcance de pocos bolsillos, sino vías comerciales secundarias que sufrieron mucho durante la crisis pero que, ahora con la mejora de la situación económica, empiezan a recuperarse, principalmente con la implantación de negocios de belleza y cuidado personal, ropa, complementos, tiendas de hogar, cosméticos…

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