¿Quieres alquilar tu piso este verano? Descubre los límites legales

Si anuncias tu piso en una web de uso turístico u ofreces servicios como limpieza o cambio de sábanas, el arrendamiento pasa a considerarse de uso turístico y hay que cumplir unas normas. Llega el verano y como cada año hay muchos propietarios de viviendas que se plantean alquilar su vivienda por un periodo corto de tiempo, (días, semanas o quincenas) durante las vacaciones, pero que no saben si, con la reforma legal que realizó el Gobierno en 2013, están en condiciones de hacerlo o si por el contrario el arrendamiento podría suponer una sanción.

Y es que desde que el Gobierno modificara en junio de 2013 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se ha limitado a los particulares alquilar sus viviendas durante las vacaciones, y son las Comunidades Autónomas las que tienen que regular el mercado por lo que en la actualidad cada región legisla de una manera diferente. Es por ello, que la primera recomendación para quien se esté planteando poner su piso en alquiler en el periodo estival es que acuda a la Administración regional de su comunidad para saber qué debe hacer ya que el aspecto clave es tener claro si lo que pretendemos es realizar un arrendamiento de temporada o turístico, tal y como informan los abogados de Legálitas.

Ambas modalidades de arrendamiento se distinguen básicamente porque en el caso del apartamento turístico se comercializa a promociona en canales de oferta turística pero también porque incluye servicios complementarios propios del sector hotelero como por ejemplo servicios de limpieza, cambio de ropa de cama, recepción, etc, que se incluyen en la renta.

Desde Legálitas explican que “uno de los motivos por los cuales se decidió regular esta situación, son los abusos existentes por parte tanto de personas que explotaban los mismos, como de los inconvenientes que han provocado a los demás vecinos, que habitan viviendas colindantes a este tipo de viviendas” e informan que en concreto la Comunidad de Madrid, lo regula a través del Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno que establece la diferencia entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico.

En dicho decreto, señalan los expertos de Legálitas, se establece califica como apartamento de uso turístico a los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, mediante precio.

Y se explica que son viviendas de uso turístico: aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

La normativa madrileña establece unos mínimos de exigencia de este tipo de inmuebles, como en qué estado se deben de encontrar, qué dotaciones mínimas deben de poseer, dónde se pueden ubicar, qué distintivos debe tener para identificarlos y que su destino en ningún caso puede ser para vivienda permanente.

Las viviendas de uso turístico deben de presentar ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad, debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente. Otros requisitos para este tipo de viviendas es que deben disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, según corresponda.

Los abogados de Legálitas recuerdan que, aunque el Decreto establece que las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a cinco días entre particulares, la Sección Octava de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en sentencia del 31 de mayo de 2016 ha anulado esta restricción.

Además, debemos conocer que existe un procedimiento sancionador para aquellos particulares y empresas que no cumplan con los requisitos establecidos en esta norma que llevará aparejado sanciones económicas además de la clausura de la actividad, incluso del precinto del inmueble.

Arrendamiento de temporada

Por ello, y para saber si tenemos que hacer todos estos trámites antes de poner el piso en alquiler, es importante distinguir entre este tipo de apartamentos o viviendas de uso turístico y el arrendamiento de temporada celebrado entre particulares.

Los apartamentos de uso turístico y las viviendas de uso turístico quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que los arrendamientos de temporada aparecen recogidos en los artículos 3 y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, considerándose como arrendamientos para uso distinto de vivienda que se rigen fundamentalmente por la voluntad de las partes, en su defecto por la Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente por el Código Civil.

“Parece que siempre que se anuncien en internet en canales de uso turístico estaríamos hablando de apartamentos turísticos y les sería de aplicación la normativa administrativa, en cambio un simple cartel colgado del balcón no bastaría y en ese caso sería un arrendamiento de temporada”, aclaran desde el citado despacho de abogados.

Otra cuestión a tener en cuenta el alquiler de temporada es también distinto del alquiler de vivienda. El arrendamiento de vivienda está destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, cosa que no sucede en el arrendamiento de temporada.

Lo importante para distinguir el arrendamiento de temporada del de vivienda no es la duración, sino el uso a que se destine. De hecho el arrendamiento de temporada se puede pactar por plazos inferiores a 1 año, que suele ser lo habitual, pero también pueden ser de 1 año o incluso algo más, siempre y cuando en el objeto del contrato quede claro que su uso no es destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda habitual del arrendatario. Por ejemplo los arrendamientos para cursar estudios o los arrendamientos que hacen las empresas para sus empleados por cortos periodos de tiempo, se pueden considerar arrendamientos de temporada.

En los arrendamientos de temporada el inquilino no tiene derecho de prórroga forzosa como sucede en los arrendamientos de vivienda. De ahí que, en ocasiones los contratos de hagan por 11 meses, en la errónea creencia de que al ser inferiores al año ya no serían de vivienda. Sin embargo, si resulta que en realidad es la única vivienda habitual de los inquilinos, llegados los 11 meses, cuando los arrendadores les solicitan que abandonen el inmueble los arrendatarios podrían contestar ejerciendo su derecho de prórroga.

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