¿Qué hacer cuando la herencia de una vivienda se convierte en un conflicto?

Unas diputas que suelen derivar en un largo o costoso proceso judicial o en una venta precipitada que afecta negativamente al valor del piso. Recibir una vivienda en herencia puede convertirse en un verdadero quebradero de cabeza, especialmente si hay más de un heredero, ya que es frecuente que éstos no se pongan de acuerdo en qué hacer con el inmueble: ¿Quién lo va a utilizar? ¿Hacemos reformas? ¿Vendemos o alquilamos?…

Unas diputas que suelen derivar en un largo o costoso proceso judicial o en una venta precipitada que afecta negativamente al valor del piso. La mejor solución en estas circunstancias según los expertos jurídicos e inmobiliarios es tratar de llegar a un acuerdo.

Desde idealista.com confirman que “los pisos y casas en venta procedentes de herencias suelen ser más baratos que los del mercado en general” debido, precisamente, a esas discrepancias en los herederos que “suelen tener más prisa por convertir el inmueble en dinero” y aseguran que el descuento medio con el que se ponen en el mercado esos inmuebles es del 10%, por lo que se suelen vender antes.

Para aclarar un poco las cosas y tener algunas pautas de cómo actuar, Asunción Santos, abogada de Legálitas, explica cómo se reparte una vivienda cuando muere el dueño y hay discrepancias entre los herederos, con algunos ejemplos prácticos.

Lo primero que recuerda la representante de esta compañía de servicios jurídicos es que “cuando fallece una persona se inician una serie de trámites que finalizan con el reparto de sus bienes entre sus herederos en un Cuaderno Particional otorgado ante Notario -si hay acuerdo entre los herederos- o en una sentencia si han necesitado acudir al Juzgado por no haber conseguido llegar a un acuerdo”, señalando que “dependiendo de la cantidad y naturaleza de los bienes, en ocasiones se puede realizar un reparto en el que cada heredero se convierte en propietario exclusivo de uno o varios bienes”.

“El problema es que esto no siempre es posible”, advierte esta letrada que para ilustrar de las distintas posibilidades existentes pone un caso concreto: “Imaginemos que una persona al fallecer tiene 3 herederos y 3 pisos de igual valor. O un piso y dinero en efectivo suficiente para hacer dos lotes de igual valor que el piso cada uno. En esos supuestos no habría ningún inconveniente en repartir a cada heredero o bien un piso en exclusiva o un lote de dinero por igual valor que el piso”.

Las cosas se complican cuando hay una sola vivienda y varios beneficiarios, que es el caso más frecuente. La letrada de Legálitas pone el supuesto de que la herencia de la persona fallecida consista únicamente en un piso y tenga 3 herederos, y recalca que “en ese caso, cada uno se adjudicará un tercio del piso en lo que en Derecho se llama “proindiviso”, “copropiedad” o “comunidad de bienes”.

Explica que en este supuesto “cada uno tiene una tercera parte del piso”, pero aclara se trata de “una cuota abstracta”. “Es decir, no se puede decir que uno de ellos sea dueño de la cocina y el salón y los otros de 2 habitaciones cada uno, precisando que “todos son dueños de todo el piso pero … en una tercera parte”.

Es precisamente “esta situación la que suele ser fuente de discordias entre los distintos copropietarios, ya que hay que ponerse de acuerdo en todo lo referente al piso y eso no siempre es fácil” tal y como reconoce la abogada que informa que en el caso de bienes indivisibles, como suelen serlo las viviendas, para poner fin a esa situación de proindiviso, existen varias soluciones:

1) Extinción de condominio ante Notario: Si los distintos copropietarios están de acuerdo, se puede realizar de dos formas: Que uno de los copropietarios compre a los otros su parte. De esta forma, uno de ellos se convertirá en único propietario del piso; O que se busque un tercero interesado en comprar las tres partes y el precio se reparta entre todos en función de sus cuotas.

Aclarando que también puede venderse a un tercero solo una cuota indivisa del piso, pero generalmente quien lo compra lo hace a precio de saldo.

2) División judicial de cosa común: La representante de Legálitas explica que “si no hay forma de llegar a un acuerdo, y queremos salir de esa situación no tenemos más alternativa que acudir al juzgado”, dejando claro que conforme establece el artículo 400 del Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la indivisión (en esa copropiedad) y que cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (el piso)”.

Informa Asunción Santos que para solucionar el conflicto por la vía jurídica “tendremos que interponer una demanda acompañados de abogado y procurador, que se tramitará por vía de juicio ordinario y añade que “si durante el proceso no se llega a un acuerdo, se puede llegar a una subasta judicial de la vivienda, salvo que la venta en pública subasta quede descartada por no quererla ninguno de los condueños” precisando que ”basta que lo pida uno solo de los comuneros para que se proceda a la venta en pública subasta con admisión o no de licitadores extraños, repartiéndose el precio obtenido”.

Venta o subasta

Esta experta también da un dato importante y que “también existe la posibilidad de poner el piso en manos de un profesional del sector inmobiliario para que proceda a su venta, sin necesidad de tener que acudir a la subasta.”

Además, los herederos deberán tomar algunas medidas. Por ejemplo, si el piso tuviera alguna carga, se informará a los acreedores con derechos inscritos sobre el mismo. Y también se informará a los ocupantes del piso si los hubiera del procedimiento judicial iniciado.

Igualmente, se realizará una tasación del piso y a la subasta podrán acudir tanto los copropietarios como otras personas interesadas si así se decide. Y aporta otro dato a tener en cuenta: Los copropietarios no tienen que hacer ningún depósito para poder pujar, pero los terceros interesados sí deberán haber consignado el 5% del valor del inmueble.

Si la puja de uno de los copropietarios es aprobada, deberá abonar la parte correspondiente a la propiedad del resto, quedando desde ese momento como único propietario. Si quien se queda el piso es un tercero, el precio obtenido se reparte entre todos los copropietarios en función de la cuota de cada uno.

Finalmente, la representante de Legálitas da un consejo a todas las personas que puedan verse en esta situación: “Debemos tener presente que este tipo de procedimientos son largos y costosos, por lo que es muy conveniente llegar a algún tipo de acuerdo sobre el reparto del bien que consiga evitarlos”.

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