¿Compro vivienda nueva o usada? Pistas para ayudarte a decidir

El precio influye a la hora de decantarse entre obra a estrenar o de segunda mano, pero también la financiación, los impuestos y la necesidad de reformas. Cuando alguien se plantea comprar una vivienda, suele preguntarse si es más conveniente optar por un piso a estrenar o hacerlo por uno de segunda mano, para lo cual, según los expertos, es necesario valorar detenidamente todos los pros y los contras y, sobre todo, hacer cuentas. Ya que hay valorar no sólo el precio del inmueble, sino si el piso necesita reformas antes de entrar a vivir y otras cuestiones económicas como los impuestos o la facilidad de obtener financiación.

Lo primero que hay que decir es que actualmente, y con las últimas estadísticas en la mano, la ‘guerra’ entre las viviendas nuevas y usadas, la ganan las segundas y con diferencia. En 2015 se vendieron 276.267 casas usadas, lo que representa el 78% del total de transacciones, mientras que la venta de inmuebles nuevos fue del 33,7%, es decir, 77.865 operaciones, según los datos de transmisiones de derechos de la propiedad publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Es cierto que la vivienda usada tiene un precio menor, como refleja la Estadística del valor tasado de la vivienda recientemente publicada por el Ministerio de Fomento correspondiente al cuarto trimestre de 2015 en la que se apunta que el valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.738,5 euros en el cuarto trimestre de 2015, lo que supone un crecimiento interanual del 1,1%; mientras que la vivienda con más de cinco años de antigüedad, alcanzó un precio de 1.481,2 euros por metro cuadrado, con una caída del 1,8% en tasa interanual.

Este menor precio por metro cuadrado de los pisos usados explicaría por qué tres de cada cuatro viviendas que se venden son de segunda mano, según explica Manuel Gandarias, director de Gabinete de Estudios de Pisos.com, quien asimismo destaca que esto también ha sucedido porque durante la crisis se han dejado de construir nuevas promociones.

Sin embargo a la hora de decidir lo más importante es saber si en la ubicación en la que se desea adquirir una vivienda hay oferta nueva, ya que en caso de que así sea hay que tener en cuenta, según el representante de Pisos.com, que habitualmente las nuevas promociones las calidades tanto de la vivienda como de la obra son mejores y también suelen tener una más moderna distribución de los espacios.

Además, hay que valorar si el inmueble dispone de servicios comunes (piscinas, gimnasios, jardines, zonas infantiles, etc), de las que, por lo general, carecen las urbanizaciones más antiguas. Por lo que Gandarias da un primer consejo: “Si no hay gran diferencia de precio la decisión más acertada sería comprar obra nueva”, eso sí después de comparar la oferta de hospitales, centros de salud, zonas comerciales, colegios que, por lo general, ser más completas en las zonas más consolidadas que en los barrios de nueva creación.

Para poner en la balanza

Otra cuestión a tener en cuenta, en este caso a favor de la vivienda de segunda mano, es que la ventaja de que en la segunda mano es que el precio no está cerrado por lo que hay mayor margen de negociar con el vendedor que con una promotora que tiene unos precios fijos, tal y como destaca el representante de Pisos.com.

Respecto a la financiación, Manuel Gandarias dice que ésta va a ser más barata y más accesible para la obra nueva. “Más barata porque no se concede una nueva hipoteca sino que el comprador realiza una subrrogación de la hipoteca que el banco ha concedido a la promotora por lo que suele ser tener mejores condiciones dado la mayor capacidad de negociación del promotor”. Y más accesible debido a que “el promotor facilita al cliente la relación con el banco aunque éste te va a pedir los mismos requisitos de solvencia”. También hay que tener en cuenta que cuando se adquiere un piso a una promotora el cliente se ahorra el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un tributo autonómico cuya cuantía varía en cada Comunidad Autónoma.

Hablando de impuestos, el directivo de Pisos.com apunta que también hay que conocer el efecto impositivo, que es mayor en el caso de los pisos a estrenar. En la vivienda usada se tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que es un tributo autonómico, que en Madrid es del 6%, mientras que la obra nueva hay que abonar un 10% de IVA.

Un aspecto económico que tampoco hay que olvidar son los gastos de comunidad, por lo que este experto explica que hay que informarse si ha derramas en la comunidad de propietarios e informarse, especialmente si el inmueble en el que está alojada la vivienda ha pasado la ITE (Inspección Técnica de Edificios) ya que este trámite puede originar un desembolso importante.

Por su parte, desde Idealista.com se recuerda que “comprar una vivienda es una de las mayores inversiones de la mayoría de los ciudadanos, por lo que es muy recomendable sopesar bien el tipo de casa que se quiere” recalcando que “es importante saber dónde está ubicado el inmueble, si necesita reformas o no o qué impuestos hay que pagar. Actualmente la vivienda usada es más barata que la nueva y soporta impuestos menores pero la obra nueva no necesita reformas y se puede entrar a vivir desde el primer día”.

Cinco claves

Dicho portal inmobiliario idealista.com facilita cinco puntos básicos a tener en cuenta a la hora de decidirse por comprar una vivienda nueva o usada:

La situación del inmueble es quizás el factor que más determina su precio y el estilo de vida del futuro comprador. Las viviendas de obra nueva suelen estar situadas en la periferia y pueden contar con zonas comunes (áreas deportivas, jardines, parque infantil, etc.).

Precio de la vivienda. En las viviendas de segunda mano el coste medio del metro cuadrado es, de media y en la mayor parte de las ocasiones, más bajo.

Tamaño. Al tener los pisos de segunda mano un precio del metro cuadrado más barato, se pueden adquirir viviendas más grandes. Además, tradicionalmente, las viviendas de segunda mano han tenido estancias con un tamaño mayor que en la obra nueva.

Impuestos. En España, los inmuebles nuevos están sujetos a un 10% de IVA mientras que los de segunda mano soportan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuyo tipo abarca del 6% hasta el 8% dependiendo de la comunidad autónoma y la cuantía de la vivienda. En el caso del IVA, este también varía en función de la tipología de la vivienda. La vivienda libre soporta un 10% del importe escriturado, mientras que en las viviendas de protección oficial de régimen especial y viviendas de protección oficial de promoción pública se sitúa en el 4%.

Gastos anuales de la vivienda. Las viviendas de obra nueva suele estar situadas en urbanizaciones con piscina, jardines e instalaciones deportivas que pueden conllevar el incremento de la comunidad. Por su parte, en las viviendas de segunda mano hay la posibilidad de encontrar viviendas con calefacción central, que abarata el servicio, pero que tiene un coste fijo más alto.

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