Comprar un local para alquilarlo después ofrece una rentabilidad media en España del 7,5% frente al 3,6% de los pisos, aunque es una opción más arriesgada para el ahorrador. Si usted está pensando en colocar parte de su capital en adquirir un inmueble sepa que el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable, según un informe de Idealista correspondiente al tercer trimestre del año en el que se explica que comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,5%, frente al 7% que daban hace un año.
David Herencia, director comercial de Idealista, señala que dicho informe, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, confirma que la inversión inmobiliaria en nuestro país, en cualquiera de los productos analizados, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que duplican, en el peor de los casos las de los bonos del Estado a 10 años que es del 1,5%.
Explica el directivo de Idealista que el ascenso de la rentabilidad de los locales comerciales ha ido en paralelo a la reducción que ha sufrido la de la vivienda -que de media en España ha caído del 5,3% al 3,6%- aunque puntualiza que ésta se mantiene en las grandes ciudades y pone como ejemplo que en Madrid, el rendimiento bruto de comprar una vivienda para alquilarla se sitúa en el 5,1% mientras que el de los locales es del 7,8%.
Y hace notar que los locales también superan a las oficinas, ofrecen un rendimiento del 6,8% (cuando hace un año era del 6,4%) y a los garajes, que se han quedado estabilizados en el 4,6%.
Sin embargo, David Herencia advierte que no es oro todo lo que reluce, advirtiendo que “la mayor rentabilidad de los locales va a aparejada a un mayor riesgo puesto que es un producto que va vinculado a un negocio y por lo que del éxito o del fracaso del mismo dependerá el que el inquilino sea más o menos solvente”.
Además, también hay que valorar, en opinión de Herencia, el tiempo de rotación, “ya que si local comercial se queda vacío se suele tardar generalmente más tiempo en volverlo a alquilar que una vivienda o un garaje, por ejemplo”.
Lógicamente, como en cualquier producto inmobiliario, pero más si cabe en los locales, un aspecto esencial a la hora de decidir qué inmueble comprar, es la localización. David Herencia señala que aunque todo haría pensar que en las calles más comerciales la rentabilidad es mayor no siempre sucede así porque el precio de compra es mayor por lo que este experto aconseja buscar enclaves en los que haya un mayor equilibrio entre en cuanto al precio y las rentas.
Para hacerse una idea de las rentabilidades por zonas, el mayor retorno se obtiene en Córdoba (9,6%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,4%). Les siguen Granada (8,2%), Tarragona (8%) y Santa Cruz de Tenerife (8%). Madrid tiene un 7,8%, y Barcelona un 7,5%.
Castellón ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 4,6% de rentabilidad), seguida por Segovia (5,2%) y Salamanca (5,4%).
A la pregunta de si es una inversión aconsejable para un ahorrador, el director comercial de Idealista, responde que habitualmente es una operación más propicia para un gran inversor ya que necesita una “gestión más profesional”, aunque no la descarta totalmente para un pequeño y mediano inversor siempre y cuando cuente con asesoramiento, haciendo hincapié en el que el de los locales es un mercado más complicado y desconocido por lo que antes de embarcarse en una compra sería recomendable echar mano de un profesional tanto en el proceso de búsqueda y vena del inmueble como para su posterior arrendamiento.
Un consejo que David Herencia también extiende a quienes quieran alquilar un local para montar un negocio, ya que el segmento de los locales es un mercado con muchos matices que hay que conocer, ya que el valor de un local depende de muchos matices: metros de fachada y el tramo de la calle en qué está, acera de la izquierda o de la derecha, etc.
Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, aconseja prudencia a la hora de adquirir un local como inversión por parte de un pequeño ahorrador. Explica que hay que ser cauteloso ya que los locales no sólo han bajado sus precios de venta en torno a un 50% desde el inicio de la crisis, sino que también los alquileres han bajado en la misma cuantía “lo que no ha ocurrido con la vivienda, cuyos precios cayeron un 50% desde la crisis mientras que los alquileres sólo lo hicieron entre el 20-25%”.
Respecto a la rentabilidad bruta de este tipo de producto, el representante él considera que, por ejemplo en Madrid, y para locales de barrio pueden dar un rentabilidad de entre el 3% y el 4%, pero este experto no recomienda invertir en locales en la actualidad.
Reconoce que el mercado atraviesa un buen momento, y que hay buenas oportunidades especialmente en el centro de las ciudades, bien ubicados -un hecho al que contribuyen los buenos espacios que han dejado libres los bancos- que pueden ser de interés en cuanto se reactive la economía, pero considera que actualmente es un negocio dirigido a los fondos de inversión.
De momento, Jesús Duque no recomienda a un pequeño ahorrador meterse en locales porque tiene más riesgo y aconseja “darse una vuelta por las calles para ver cuantos comercios hay cerrados”. Recuerda la “alta tasa de mortalidad de los negocios” e igual que el directivo de Idealista recalca que los tiempos en los que se puede quedar vacío el local son más largos.
Reconoce que muchos negocios han abierto en función del autoempleo, pero también hacen notar que un número muy numeroso ha cerrado en el plazo de dos años, por lo que hay mucha rotación, que ha tirado a la baja de los alquileres, que aún no han comenzado a despegar.
Informa el representante de Alfa Inmobiliaria que lo que está moviendo el mercado son las compras de locales ‘prime’ por parte de fondos de inversión que tienen inquilinos asegurados y que, por tanto, buscan metros en las principales plazas.
Igualmente, resalta Luque que para que un local sea rentable hay que tener muy en cuenta su ubicación y por tanto las inversiones son altas, por lo manifiesta que para un gran inversor la rentabilidad sí puede ser del 7,5% pero considera difícil obtener estos rendimientos de un local de barrio que está cerrado.
Finalmente, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria destaca que otro problema añadido puede ser si el comprador necesita financiación externa para adquirir el local, ya que en su opinión los bancos “no han abierto aún el grifo” para este tipo de transacciones a diferencia de lo que está ocurriendo con los préstamos hipotecarios.
Concluye, que otra cuestión es comprar el local para crear tu propio negocio y en c aso de que no funciones ponerlo en alquiler, aunque incluso en este caso cree que lo más conveniente sería alquilarlo con opción a compra.
