Invertir en plazas de garaje, una buena opción con rentabilidades del 3,5% al 4,5%

La bajada de precios de los garajes convierte a estos inmuebles en una alternativa al alcance de muchos bolsillos, con poco riesgo y rentabilidades de entre el 3,5% y el 4,5%. Comprar una plaza de garaje para alquilar es una inversión atractiva para quienes quieran volver apostar por el sector inmobiliario ya que los precios de estos inmuebles han bajado considerablemente durante la crisis pero la demanda se mantiene fuerte, especialmente en el centro de las ciudades donde es casi imposible aparcar en la calle. Con una rentabilidad media de entre el 3,5% y el 4,5%, dichos activos -en los que hay que ser especialmente certeros con la ubicación- presentan otras ventajas añadidas para el pequeño y mediano ahorrador: son asequibles a muchos bolsillos, los gastos de mantenimiento son mínimos y la gestión que hay que hacer con el ‘inquilino’ es casi inexistente.

En opinión de Cristina López, consultora de Patrimonios Privados de JLLS, adquirir una plaza de garaje es una “buena alternativa” para invertir en el mercado inmobiliario ya que “actualmente hay gran demanda del producto y la oferta es reducida en las zonas donde existan problemas de aparcamiento, como ocurre tradicionalmente en los cascos históricos y en el centro de las ciudades.

Por ello, considera que ideal es hacerse con una plaza en uno de estos enclaves, que se han revelado como ‘anticrisi para los inversores, ya que aunque en la periferia son igualmente rentables si “se quedan libres es más difícil la rotación de inquilinos”, dado que las nuevas promociones de viviendas que se construyen ya suelen estar dotadas de garajes.

Esta experta cree que es un producto interesante para el “inversor conservador” que no quiere correr riesgos y busca obtener una rentabilidad superior a la que le dan los bancos por sus ahorros, ya que se obtiene una rentabilidad de entre el 3,5% y el 4,5%, pudiendo llegar hasta el 5% en las zonas de la periferia.

Explica la citada consultora que en el caso de Madrid, en la zona prime, -por ejemplo en el Paseo de la Castellana- se puede comprar una plaza por 50.000 o 60.000 euros y después se puede alquilar por 200 euros al mes, mientras que en el Barrio de Salamanca se pueden adquirir por 30.000 o 40.000 euros y alquilarlas por entre 150 y 180 euros mensuales. Por otro lado, informa que en zonas secundarias de la capital se pueden encontrar plazas por unos 15.000 euros para alquilarlas a 85-90 euros al mes, subrayando que estos casos “se abarata el precio pero también se reduce la demanda”.

Cristina López señala que otro factor a tener en cuenta es que los precios han bajado durante la crisis pero no han experimentado drásticas caídas, a diferencia de los inmuebles residenciales, dado que habitualmente la compra de una plaza de garaje no suele necesitar de financiación hipotecaria y se caracteriza más por el pago al contado. Y añade que estos menores precios son un factor a tener en cuenta a la hora de decantarse para invertir.

El precio medio de los garajes en España ha descendido en septiembre un 6,3% respecto a hace un año con lo que el precio medio de los garajes en España acumula una caída de un -8,1% desde que registrara su máximo histórico en julio de 2014 con un precio de 14.827 euros, según los últimos datos del portal inmobiliario Fotocasa.

Si hablamos por Comunidades Autónomas, dicha estadística muestra que en el mes de septiembre, el precio medio de los garajes se redujo en 14 de las 17 comunidades autónomas respecto a 2014, siendo Extremadura (-29%), Castilla-La Mancha (-24,3%) y la región de Murcia (-20,7%) las a autonomías en las que más ha descendido el precio de los garajes desde que alcanzaran el precio máximo en 2014.

Precauciones a tener en cuenta

A la hora de decidirse a afrontar dicha adquisición el interesado debe tener en cuenta muy bien donde compra para que no haya plazas vacías en el entorno de su plaza por los que desde JLL recomiendan asesorarse antes por algún profesional inmobiliario. Además, desde Legálitas aconsejan cumplir una seria de requisitos para asegurar su inversión:

1.- Solicitar una nota simple descriptiva en el Registro de la Propiedad a fin de conocer exactamente la titularidad y cargas que pesan sobre la plaza de garaje. El contenido del Registro se presume cierto, por lo tanto no podremos oponer al vendedor todo aquello que podríamos haber conocido con esa simple consulta.

E informan los abogados de Legálistas que “mediante la revisión de la nota simple nos aseguraremos que la plaza de garaje es finca registral independiente, aclarando que “si constara como ‘anejo’ a una vivienda, antes de la transmisión será necesario que el vendedor realice los trámites necesarios para la segregación de las fincas”.

2.- Contrastar la situación física del inmueble (superficie) con la que consta inscrita en el Registro de la Propiedad. Si la plaza de garaje es adquirida como “cuerpo cierto” y la superficie real es inferior en la realidad, será una cuestión irrelevante, puesto que lo que se adquiere es lo que se ve independientemente de lo que conste en el Registro.

3.- Para cerciorarnos de los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, que nos corresponderá afrontar, deberemos comprobar la cuota de participación respectiva a la plaza de garaje, la fórmula de distribución de los gastos en la Comunidad y si existen gastos comunes de los que resulte exenta de pago, para ello resultará imprescindible examinar de la escritura de división horizontal de la finca, y si los hubiera, de los estatutos.

4. El requerimiento de aportación de la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad es básico igualmente, a fin de quedar exonerado del pago de las mismas en relación al año en curso y las de los tres años inmediatamente anteriores. La emisión de este certificado ha de provenir de quien haga las veces de secretario en el régimen de propiedad horizontal constituido, con el visto bueno del Presidente. Haciendo notar desde Legálitas que “en el supuesto de que plaza de garaje estuvieran sita en Comunidad Autónoma de Cataluña, deberá constar en el citado certificado además las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento, no siendo requisito necesario el visto bueno de la presidencia si las funciones de secretario la lleva un profesional”.

5.- La fórmula habitual para adquisición es el contrato de compraventa, que puede venir seguido de un pacto de arras. De esta forma, se establecen a priori las condiciones y elementos del contrato de compraventa así como la fecha de formalización mediante escritura pública.

6.- Otras figuras próximas y que permiten la adquisición a cambio de un precio serían la opción de compra o la promesa de compraventa, y dentro de las arras puede distinguirse a su vez, entre las penales, confirmatorias, que se identifican con un contrato de compraventa en firme, y las penitenciales, que permiten válidamente a las partes desistir del contrato firmado, asumiendo una determinada penalidad: si es comprador quien desiste o incumple, se allana a perder las cantidades entregadas a cuenta, mientras que si quien desiste o incumple es la parte compradora, habrá de restituir una cantidad igual a la entregada a cuenta del precio de compra

7.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.455Cc, en materia de otros gastos, los de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, incluidos los de inscripción en el Registro de la Propiedad. A pesar de ello, en práctica habitual viene soportando todos los gastos derivados de la notaria el comprador, debiendo dejar para ello constancia del pacto en contrario.

8.- Comprobar que esté al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

9.- Comprobar si existe limitación para el arrendamiento de la plaza de garaje a terceros, siendo necesario la revisión, si los hubiera, de estatutos comunitarios. En algunas Comunidades se limita el arrendamiento de las plazas de garaje con carácter exclusivo a los miembros de la Comunidad.

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