Comprar para alquilar: estos son los distritos de Madrid con mayor rentabilidad… pero mayor riesgo

Comprar una vivienda para invertir es una fórmula que día a día gana adeptos pero los expertos advierten de que como cualquier inversión financiera a mayor rentabilidad, mayor riesgo. Por ello, conocer los principales peligros que podemos encontrarnos si adquirimos una casa como inversión es una información muy valiosa y que hay que tener en cuenta si queremos colocar nuestros ahorros en el sector inmobiliario.

Jesús Martí, Analista Patrimonial de Invermax, compañía especializada en el asesoramiento y gestión de activos residenciales para inversores, explica que “el mayor riesgo que existe en este tipo de negocio inmobiliario es el impago de las rentas por parte del inquilino” por lo que, en general, las viviendas más rentables para alquilar son las que mayor riesgo de morosidad tienen.

Concretamente, Invermax estima que la rentabilidad bruta en viviendas de alquiler puede llegar a rondar el 7% en aquellos distritos, de Madrid y Barcelona, que mayor riesgo de morosidad tienen por ser unas zonas con menor renta per cápita o mayores tasas de paro. Cifras que aparecen en el segundo ‘Estudio sobre la rentabilidad de viviendas en alquiler 2018’, con el que esta compañía pretende determinar la rentabilidad que ofrecen las viviendas destinadas al alquiler de larga duración, en las principales ciudades y capitales de provincia españolas.

Centrándonos en Madrid, el estudio destaca que en la capital la rentabilidad bruta de las viviendas en alquiler se sitúa de media en el 5,89%, pero se hace hincapié en que las áreas donde más rendimiento bruto se genera de media son Villaverde con un 7,22%, seguida por Puente de Vallecas (7,02%) y Usera (6,75%). “La compra de vivienda en estos lugares es económica, pero las opciones de conseguir un inquilino solvente y fiable, principalmente en Villaverde, son más escasas, por lo que las inversiones pueden ser arriesgadas ya que el perfil de inquilino de las zonas más deprimidas presenta mayores facilidades de impago, señala Jesús Martí.

Respecto a Villaverde, el estudio resalta que la rentabilidad actual del 7,22% es claramente inferior a la de 2017 (8,65%) suponiendo un descenso del 17% en tan sólo un año, debido principalmente a la variación al alza de los precios de compra. Aun así, continúa siendo el distrito con las rentabilidades más altas de la capital. Si hablamos de Puente de Vallecas y Usera las rentabilidades se reducen al 7,02% y el 6,75% respectivamente, por contar con mejores comunicaciones y una mayor consolidación de servicios. Y precisa que si por ejemplo estamos sopesando comprar en Puente de Vallecas es imprescindible estudiar bien las calles del distrito, ya que no es menos arriesgado, por ejemplo invertir en un piso en la Avenida de la Albufera que en otro en la Avenida de San Diego.

En el cuarto, quinto y sexto puesto se encuentran otros distritos situados fuera de la M30: Carabanchel (6,63%), Villa de Vallecas (6,57%) y Vicálvaro (6,40%). En el caso de Carabanchel y Villa de Vallecas las rentabilidades se incrementan ligeramente con respecto hace un año (+1% y +6%) implicando una mayor subida de rentas en estas zonas con respecto a sus precios de compra. En el caso de Vicálvaro la rentabilidad desciende un -8,44%, lo cual marca el alza de precios de compra en el último año.

La posición séptima y octava las ocupan otros distritos que, como los anteriores, están situados fuera de la M30: San Blas-Canillejas y Latina. Las rentabilidades en estos distritos son del 6,24% y 6,16% respectivamente, rentabilidades que continúan siendo sin lugar a duda atractivas para un inversor, especialmente San Blas-Canillejas, distrito que ha incrementado su rentabilidad en un año un +10%, gracias al alza de las rentas de alquiler en esta zona.

Si se buscan barrios con bajos riesgos de mercado y rentabilidades atractivas se optar por los distritos de Ciudad Lineal (5,71%), Tetuán (5,65%), Moratalaz (5,56%), Arganzuela (5,37%), Hortaleza (5,22%), Retiro (5,09%) y Moncloa (5,08%). Enclaves, que según Invermax, proporcionan rentabilidades superiores al 5% y aportan “al inversor la seguridad de una mayor consolidación de barrio, oferta de productos y servicios, así como dotaciones, transporte público al centro y mayor demanda constante de un adecuado perfil de inquilino en términos generales.

Finalmente, y con un estilo de inversión más conservador, encontramos los distritos menos rentables en inversión residencial, pero a los que el inversor obtiene una seguridad absoluta en cuanto a la liquidez de los activos (facilidad de venta) y una demanda constante de inquilinos. En esta categoría se encuentran los distritos de Centro (4,96%), Fuencarral – El Pardo (4,83%), Chamartín (4,70%), Chamberí (4,53%), Barajas y Salamanca (4,46% en ambos casos). Martín recuerda que estas rentabilidades son una media y pone como muestra el caso del distrito de Barajas, ya que no es la misma rentabilidad la que se puede obtener comprado una vivienda en el Campo de las Naciones que en el casco histórico de Barajas.

Otros riesgos

El riesgo de impago de las mensualidades por parte del inquilino no es el único que debemos valorar a la hora de adquirir una vivienda para alquilar, según el representante de Invermax, que indica que otro de los parámetros que hay que evaluar es la facilidad de vender el inmueble en caso de que se necesario. Martí destaca que si sucede un imprevisto y nos vemos obligados a poner la casa en el mercado para recuperar el dinero invertido, el propietario debe ser consciente de que puede que no consiga con la venta el importe que tiene en la cabeza, por lo que recomienda que a la hora de adquirirla se utilicen los parámetros más conservadores, es decir, que “aunque es verdad que estamos en un momento alcista quien compra para invertir no debería considerar tener una plusvalía”. “A la hora de la compra hay que trabajar con la no obtención de plusvalías para ser lo más conservador posible si las cosas se tuercen”, apunta este analista.

Un tercer riesgo para el inversor son los gastos extraordinarios, como la derrama por un cambio de tejado, etcétera, es decir cualquier casuística que haga que la cuota de la Comunidad de Propietarios no sea ordinaria. Para tratar de conjurar este peligro desde Invermax se aconseja elegir viviendas y que hayan pasado la ITE (Inspección Técnica de Edificios) y si es posible de manera reciente, ya que se pasan cada diez años, lo que en el caso de Madrid se puede consultar en la web del Ayuntamiento.

Por último, hay que ser conscientes, según dicho experto de que “aunque sobre el papel todo es viable, no todas las viviendas que se venden tiene la capacidad de ser alquilables”, por problemas de seguridad o de convivencia por lo que hay que tener muy presente que si compramos un piso en una zona con estas problemáticas puede ser que tengamos más dificultades de encontrar un inquilino que se sienta a gusto en esta vecindad. Por lo que también hay que analizar cuánto tiempo voy a tardar en volver a alquilar la vivienda.

Acceda a la versión completa del contenido