Aviso del Banco de España: los alquileres suben más en los barrios pobres que en los ricos

Uno de los tópicos del mercado del alquiler es que los precios suben más en los barrios más céntricos y exclusivos, aquellos en los que la oferta es muy limitada y la demanda muy pujante. Sin embargo, un reciente artículo analítico elaborado por el Banco de España muestra la situación opuesta: en lugares como Madrid, comienza a observarse una mayor subida en los distritos de rentas más bajas, y lo mismo ocurre en los municipios cercanos a la capital.

“En el mercado del alquiler de la ciudad de Madrid, si bien en un primer momento los mayores incrementos del precio de oferta se concentraron en los distritos céntricos o con mayor renta per cápita (Centro, Salamanca, Chamberí y Retiro), en la fase más reciente se observa un proceso de convergencia en la dinámica de precios, debido al notable incremento de estos en distritos con menor renta relativa”, señalan los autores del informe ‘Evolución Reciente del Mercado del Alquiler de Vivienda en España’.

Al mismo tiempo, se observan, “en promedio, menores aumentos acumulados de precios de oferta del alquiler en municipios de renta elevada cercanos a Madrid (Majadahonda, Boadilla del Monte o Pozuelo de Alarcón) y mayores crecimientos en municipios con menor renta o que se encuentran más alejados del centro de la ciudad (como, por ejemplo, Navalcarnero o Arroyomolinos)”.

El aumento significativo del precio del alquiler en determinadas zonas es “el resultado de múltiples factores de oferta y de demanda, cuya contribución relativa resulta compleja de medir con precisión”, reconocen los autores del informe, que sí destacan que una mayor preminencia del alquiler “en hogares cuya persona de referencia se encuentra en desempleo o con un contrato de trabajo temporal”.

De acuerdo con el Banco de España, en el período de recuperación económica iniciado en 2013 se observa la dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos actuales y esperados, por “la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos o la mayor relevancia de la jornada reducida”. “La combinación de bajos ingresos laborales y de riesgo de pérdida de empleo dificultaría a un porcentaje significativo de hogares (especialmente, jóvenes) con niveles de renta y patrimonio reducidos el acceso a un préstamo para la adquisición de vivienda”, lo que a su vez habría incrementado la demanda del alquiler residencial.

Además, desde 2013 se ha producido “una caída significativa” del número de nuevas viviendas de protección oficial (VPO). “La VPO constituye a priori un sustitutivo del alquiler en el mercado privado para los hogares de menor renta. Durante el período 1995-2012, un promedio anual superior a las 60.000 viviendas en régimen de VPO fueron introducidas en el mercado de la vivienda y, de acuerdo con la información disponible para el período 2005-2012, en torno a un 20% de ellas lo fueron bajo la modalidad de alquiler. El reducido peso del alquiler en las VPO y la tendencia a su reducción en términos cuantitativos en los últimos años son compatibles con el menor peso del alquiler social en España, en relación con el que tiene en otras economías de la UE”.

Asimismo, la aparición de nuevas formas de alquiler vacacional en algunas de las grandes ciudades españolas, especialmente concentradas en los barrios céntricos, podría competir con la oferta de alquiler residencial. “En caso de concentrarse en un área específica, el desplazamiento a la actividad turística de un porcentaje significativo de viviendas potencialmente destinadas al alquiler podría generar un incremento de los precios del alquiler residencial, si bien la evidencia no es concluyente”.

Los autores del informe destacan asimismo que “el estancamiento de los ingresos laborales de algunos grupos de hogares, unido al aumento del precio del alquiler, ha incrementado de forma considerable la relevancia de este gasto sobre el total de ingresos”. En concreto, la mediana del gasto en vivienda de alquiler suponía en 2014 el 27,8% de los ingresos netos de los hogares españoles, y el 46,9% entre los hogares con menores ingresos. Ambas ratios son superiores a las del promedio de las economías de la OCDE.

Al mismo tiempo, los índices de sobrecarga del gasto en vivienda de alquiler eran particularmente elevados en España, situándose en el 24,7% los hogares con un gasto en vivienda de alquiler superior al 40% de sus ingresos netos en 2014, frente al 13,1% registrado en el promedio de la OCDE.

La rentabilidad del alquiler

Al mismo tiempo, el Banco de España constata el “incremento del atractivo del alquiler como instrumento de inversión entre 2013 y 2017” especialmente en Madrid y Barcelona, si bien desde entonces se habría reducido hasta situarse “en la actualidad en los niveles de 2014”. Esto tendría mucho que ver con “los incentivos fiscales” a la inversión empresarial en el mercado del alquiler, como, por ejemplo, el régimen especial de las sociedades de inversión inmobiliaria (Socimi).

El incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores, señala el Banco de España. “A pesar de que en el conjunto de España las sociedades dedicadas al alquiler de vivienda representaban alrededor de un 10% de las viviendas de alquiler en 2018, frente a la gran mayoría de particulares, su presencia en las grandes ciudades es más relevante, mostrando un peso creciente en la nueva oferta de alquiler”, apuntan los autores.

La proporción de españoles que reside en una vivienda que no era de su propiedad se situaba en España en 2018 en el 22,9%. Esta ratio refleja una menor relevancia del alquiler residencial en España en relación con las ratios observadas en los países de la Unión Europea (UE). En concreto, en 2017, el 30,7% de la población de la UE, en promedio, residía en viviendas de alquiler, destacando las ratios de Alemania (48,6%), Austria (45%), Dinamarca (37,8%), Francia (35,6%) o Reino Unido (35%).

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